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El Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) recomendó hoy al Senado que convoque a la Junta Examinadora de Profesionales de Bienes Raíces para evaluar las tasaciones en la Reserva Natural del Corredor Ecológico del Noreste (RNCEN), informó el subsecretario Julio E. Méndez.
El funcionario también planteó la necesidad de que se apruebe legislación que determine los criterios específicos por los cuales se debe regir el proceso de adquisición de propiedades para fines públicos con el propósito de lograr uniformidad en el ejercicio de la tasación, teniendo como norte el mejor interés público.
«El DRNA hizo las adquisiciones mediante un proceso que contó con tasadores con licencias y certificaciones estatales y federales y mediante un proceso de negociación del Trust for Public Land que resultó en que todas las compras se hicieron a un precio menor a la valorización (ver tabla adjunto) establecida por los tasadores. Pese a ello, han surgido dudas del proceso y consideramos que un ente externo independiente como la Junta Examinadora de Profesionales de Bienes Raíces, permitirá ofrecer un análisis fundamentado en el peritaje sobre la labor que hicieron los tasadores en esas adquisiciones. La actual administración ha colaborado ampliamente con esta investigación legislativa y está dispuesta a así hacerlo con cualquier otro ente investigativo que pueda analizar estos procesos y presentar evidencia de si las tasaciones se hicieron o no de una manera incorrecta o irregular», señaló el subsecretario.
El TPL es la organización que estuvo encargada de los procesos de adquisición para el DRNA desde pasadas administraciones por recomendación de las agencias federales que asignaron fondos para las compras. Ellos se encargan de buscar subvenciones federales y estatales para adquisiciones y luego, traspasan los terrenos a las entidades públicas o gubernamentales al menor precio posible. Para más información, visitar: https://www.tpl.org/
Méndez precisó que todo profesional de bienes raíces en Puerto Rico está regido por un Código de Ética Profesional y debe implantar las Normas Uniformes de Práctica Profesional (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP ), adoptados por el Appraisal Standards Board del Appraisal Foundation, y según establecido en la Ley Núm. 277 del 31 de julio de 1974, según enmendada, conocida como «Ley Para Crear la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces». En virtud de esta Ley, la Junta Examinadora es la encargada de autorizar la práctica de la profesión de Evaluador o Tasador Profesional de Bienes Raíces, mediante la concesión de las correspondientes licencias de evaluador profesional de bienes raíces. De igual manera, es la encargada de suspender, revocar, o negarse a renovar la licencia, certificación de cualquiera que haya incurrido en incompetencia o negligencia crasa, en violaciones a las normas de ética en el ejercicio de sus funciones como evaluador profesional de bienes raíces, entre otras instancias.
Mencionó que el DRNA se han tomado múltiples acciones al investigar sobre los procesos de adquisición que se hicieron en pasados cuatrienios y uno que se completó en mayo 2013 a escasos meses de haber entrado la actual administración en funciones.
«Una de las principales acciones de la actual administración es que no se ha hecho ninguna nueva adquisición en la RNCEN hasta que se lograra revisar todo este proceso y los mecanismos usados para las adquisiciones. Tras ese análisis, estaremos cursando una misiva a TPL rescindiendo de sus servicios y rechazando la más reciente oferta para adquisiciones de terrenos adicionales presentada ante nuestra consideración debido a que en nuestra opinión, esa tasación de nuevas propiedades a adquirir no cumplió con las garantías que requirió la agencia para efectuarla», explicó el subsecretario.
Dijo que otra acción fue un referido el 7 de mayo de 2014 a la Oficina del Contralor y al Departamento de Justicia por un proceso tramitado en pasados cuatrienios relacionado a uno de los desarrolladores en la RNCEN. Se solicitó una investigación sobre una transacción de servidumbre de conservación (concesión de créditos contributivos) otorgada al desarrollador Juan Miguel Zalduondo para unas parcelas por las cuales el Departamento de Hacienda le dispensó un crédito de $2,225,000 por un valor de $4,510,000 en un predio de 112.46 cuerdas.
El DRNA también solicitó a TPL que cambiara los tasadores que valorizaron los terrenos de las pasadas adquisiciones para futuras adquisiones.
Otra de las acciones, fue que en la transacción de 2013, esta administración requirió que se diferenciara la forma en que se tasaban los terrenos de humedal y los de tierra firme a fin de que la valorización fuera más beneficiosa para el erario.
Méndez expresó que al incluir partidas de fondos federales, las adquisiciones en la RNCEN se hicieron conforme a las recomendaciones de las valorizaciones de terrenos hechas por tasadores licenciados y certificados bajo los Estándares Federales de Uniformidad en las Tasaciones y Adquisición de Terrenos «Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions» (UASFLA), conocido como «Yellow Book». Las tasaciones contaron con revisión externa contratada por el Trust for Public Land (TPL) y la de las agencias federales que las aprobaron e hicieron el eventual desembolso del los fondos, Además, el TPL llevó a cabo procesos de negociación con el resultado de que las adquisiciones se hicieron por cifras menores a las establecidas en las tasaciones.
Pese a esas salvaguardas, una vez completada la adquisición de la Fase I de la Finca Dos Mares en el 2013, y ante los planteamientos en la palestra pública con relación a las tasaciones y el valor de los terrenos en la RNCEN, el DRNA comisionó un análisis en abril de 2014 sobre el informe de tasación y su revisión realizados en el año 2012. Dicho informe corresponde a los terrenos comprados a Dos Mares Management, SE, y comprenden 89.9852 cuerdas de terrenos en los barrios Quebrada y Cabezas, en Fajardo. El análisis fue realizado por Esteban Núñez Camacho, tasador bajo contrato con el DRNA, el cual aunque no cuenta con la certificación del Yellow Book, tiene licencia federal y estatal de Tasador de Bienes Raíces.
Nuñez opinó que aunque la valorización en la primera fase de los terrenos donde se proponía el el proyecto residencial turístico Dos Mares Resort fue aceptable bajo los estándares del UASFLA o Yellow Book, el tasador no debió incluir la condición hipotética de que había unas solicitudes de permisos para el proyecto que no contaban con los permisos.
«Ante las diferentes opiniones de interpretación del Yellow Book que han surgido de los tasadores, los revisores del TPL y las agencias federales, además del tasador Núñez, recomendamos que se convoque a la Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de Bienes Raíces para que presente su opinión con relación al justo valor de los terrenos», sostuvo Méndez. «Si ha habido alguna desviación de los procedimientos, el DRNA respalda que las autoridades identifiquen la evidencia y señalen a los responsables. Las transacciones generadas en pasadas administraciones fueron llevadas a cabo usando tasaciones de tasadores certificados que se exponen a perder sus licencias si hubo alguna irregularidad», sostuvo Méndez.
En la vista pública de hoy el senador novoprogresista Larry Seilhamer señaló: «quiero dejar diáfanamente claro que no estoy implicando a nadie de los que están aquí (funcionarios del DRNA). Eso no me ha pasado ni a un milímetro de eso. No estoy señalando a nadie».
Resumen del costo de las adquisiciones en la RNCEN:
- Bajo pasadas administraciones, el DRNA pagó a Juan M. Zalduondo un total de $12,662,000 de fondos estatales en tres distintas fases para la adquisición de 528.15 cuerdas de terreno en la RNCEN donde se proponía el San Miguel Four Seasons. Las compras se hicieron mediante un proceso dirigido por una entidad no gubernamental conocida como Trust for Public Land (TPL, por sus siglas en ingles). El TPL consiguió además un total de $19,488,000 de fondos federales para completar esas adquisiciones. Las negociaciones redundaron en $11.4 millones menos del valor de las tasaciones presentadas por TPL.
- La primera fase de compra de la finca de San Miguel de 263.77 cuerdas fue efectuada en agosto de 2007 bajo la incumbencia del exsecretario Javier Vélez Arocho a un costo de $2,962,000 de fondos estatales y $9,538,000 de fondos federales, para un total de $12,500,000. Ese fue el precio tras la negociación del TPL, ya que la tasación que presentó TPL fue por $15,600,000, un total de $3,100,000 menos de la tasación.
- La segunda fase de la finca de San Miguel de 147.1 cuerdas se hizo en diciembre de 2008 con una inversión de $5,200,000 de fondos estatales y $5,950,000 federales, para un total de $11,150,000. La tasación que presentó TPL fue de $15,950,000, por lo que fue $4,800,000 menos a la valorización.
- La tercera fase de San Miguel se efectuó en la pasada administración bajo la incumbencia del exsecretario Daniel Galán Kercadó a un costo de $4,500,000 fondos estatales y $4,000,000 federales, para un total de $8,500,000. La tasación presentada por TPL fue de $12,000,000, que implicó $3.5 millones menos que la tasación.
- Se aclara que el DRNA en esta administración no ha hecho ninguna adquisición de terrenos al desarrollador Juan Ramón Zalduondo, acusado por un gran jurado federal de cargos de narcotráfico y lavado de dinero.
- Una fase de San Miguel denominada 3(a) de 55 cuerdas estaba en calendario para compra bajo el pasado secretario Galán Kercadó. El TPL había conseguido $1,500,000 de fondos federales. No obstante, en septiembre de 2012, a pocos días de finiquitar la transacción, se detuvo el proceso por solicitud de la Junta de Directores de TPL y del DRNA debido a que salió a la luz pública la confiscación federal contra Zalduondo.
- Esos fondos fueron redirigidos para comprar otra propiedad de 89.9 cuerdas de los propietarios de Dos Mares Resort al este de la RNCEN. Esa transacción fue iniciada en la administración de Galán Kercadó y en mayo de 2013 se culminó esa compra a Dos Mares porque la presente administración entendió que se hizo un proceso distinto de diferenciar la forma en que se tasaban los terrenos de humedal y los de tierra firme que era más beneficiosa para el erario. Además, porque estaban en riesgo $1.5 millones si no se culminaba la transacción a mayo de 2013. La compra a Dos Mares fue de $2,000,000 de fondos estatales y $1,500,000 de fondos federales, un total de $3,500,000. El valor de tasación de TPL fue de $4,074,977, por lo que se pagó $574,977 menos.
